（原标题：顺丰物流REIT上市首日：抱憾的打新投资者）金财顺
观点网 备受关注的南方顺丰物流REIT上市了。
4月21日，顺丰控股旗下基础设施公募REIT“南方顺丰物流REIT”正式在深圳证券交易所挂牌上市。与近段时间上市基金不同的是，顺丰物流REIT并非以30%溢价开盘，集合竞价涨幅15.5%成为交易阶段最高。截至收盘报3.735元/份，涨幅为13.53%，当日成交额为2.51亿。
同日，中证REITs全收益指数下跌0.31%，收报1070.97点。拉长时间看，中证REITs全收益指数曾在4月18日创下历史新高。
此前金财顺，顺丰物流REIT认购表现较为亮眼，发售价格为3.290元/份，网上发行量0.8亿份，网上发行金额2.63亿元，网下有效认购倍数超53倍，公众认购倍数更突破380倍，募集资金总额达到32.9亿元，对应2024年（年化）及2025年管理人预测派息率分别为4.4%和4.6%。
基于目前REITs的打新热度，首日高溢价已是常态，不少产品上市首日封30%涨停。对不少打新投资者来说，顺丰物流REIT上市收入遗憾是没能封住30%涨停，但对于长期持有者来说，REITs是聚焦分红收益，分享物流资产增值红利的产品。
产城园区评论获悉，顺丰物流REIT的底层资产位于一线及核心二线城市，包括顺丰华南转运中心、顺丰丰泰产业园·武汉项目及顺丰丰泰产业园·合肥项目，合计资产估值约30.41亿元，总可租赁面积46.5万平方米，以分拨中心业态为主。
出租率方面，深圳项目自2017年起出租率始终维持100%水平；武汉项目除2021年（投入运营起始年）外高标仓、分拨中心、立体库、生活配套、冷库及阴凉库出租率维持较高水平，其中分拨中心于2021年11月起租，拉低了2021年平均出租率水平，2021年末的出租率为100%。
合肥项目2号楼分拨中心投入运营后由租户逐步完成入驻金财顺，自2020年3月1日起出租率始终保持100%。产业办公、生活配套部分的平均出租率分别于2021年、2024年1-9月达到90%以上，2024年1-9月产业办公部分平均出租率有所下降，主要受宏观经济增速放缓影响，部分中小企业选择缩小经营规模或进行业务调整，产业办公租户市场需求减少，导致出租率下降。
对此，深圳丰泰服务已积极采取措施，努力提升出租率，减轻宏观经济波动带来的影响，考虑目前已签约但未起租的合同，合肥项目产业办公的签约率为93.9%。
值得关注的是，在租户方面，关联租户占比较高（截至2024年9月末，约占可租赁面积84.3%）是南方顺丰物流REIT的一大特点，这与已上市盐田港REIT和京东REIT是类似的。根据《招募说明书》，三处项目关联方关联方租赁面积占总面积比例分别为100%、92.50%和 71.44%，合计占比为84.29%。
在关联方租赁模式下，一方面，关联租户能够提供较为稳定的租赁需求，支撑出租率，顺丰物流REIT得以在维持较高出租率同时获得于市场水平的租金单价。另一方面，合同到期换签阶段也会带来更大不确定性（如签约租金价格变化），这将影响项目的经营和资产价值。
租约到期结构来看，南方顺丰物流REIT于2026、2027及2032年合计到期面积占比分别为29.3%、42.2%及8.8%。对此，运营管理方采取相关措施缓释风险，包括与重要关联方租户签署协议，约定除非提前180天书面告知不再续租，否则视为自动续租、租户以现金或现金保函形式提供2-3个月租金的保障金等。
顺丰控股表示，顺丰物流REIT成功上市，不仅为资本市场提供了优质基础设施投资标的，通过REITs实现核心物流资产的价值重估，释放了资产价值，并为轻资产运营转型提供可复制的实践模式。
该公司表示，未来顺丰控股将以顺丰物流REIT为起点推进扩募进程，聚焦国内长三角、京津冀，并辐射至全国核心经济带。与香港房托共同打造双币种的资本循环平台，打通境内外资本与资产的高效转化通道。
根据募集说明书，截至2024年6月30日，发起人顺丰控股已建成运营项目建筑面积871万平方米，在建及待建项目建筑面积222万平方米，为后续潜在扩募提供保障。
其中，截至2024年9月30日，原始权益人1深圳丰泰持有完工运营50个仓储物流园项目，合计规划建筑面积约526万平方米；深圳丰泰是顺丰控股体系的重资产平台，持有仓储物流园项目主要由深圳丰泰服务运营管理。
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